Ⅴ. 재건축사업

재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업이다. 재개발과 달리 제3자 매입토지(미동의자·비조합원)의 취득(유상 4%)이 함께 발생하는 점이 특징이다.

■ 시행자와 추진절차

사업주체: 토지 등 소유자(직접·조합방식), 공공시행자(LH·SH 등), 지정개발자(신탁 등). 신탁방식은 조합 유무에 따라 사업시행자 방식(조합×)·사업대행자 방식(조합○)으로 나뉘며, 신탁사 역할에 따라 차입형·관리형·책임준공형으로 구분한다.

※ 도정법 개정(’25.6.4.): 안전진단 → 재건축진단

구분	취득일	과세표준	세율
건축물	일반분양 — 준공인가일·임시사용승인일	공사비	2.8%
	상가 — 준공인가일·임시사용승인일	공사비	2.8%
	임대주택 — 준공인가일·임시사용승인일	공사비	2.8%
토지	제3자 매입토지(미동의자·비조합원) — 잔금일·등기일	사실상 취득가액	4%
	제3자 매입토지(매도청구) — 판결·등기일	보상금액	4%
	일반분양 — 소유권이전고시일 익일	영 계산식	3.5%
기부채납	공공청사·정비기반시설(단지 내·외) — 준공인가일·임시사용승인일	공사비	2.8%

· 조합원의 신축주택 토지면적 > 종전주택 토지면적인 경우, 초과분은 잔금지급일에 승계취득한 것으로 봄 (지법 §7⑯)

① (조합) 사업지구 내 조합원 토지 신탁 취득, 조합원 외 토지 취득

② (조합원) 철거 전 주택, 철거 후 토지, 착공 이후 토지 승계취득

💡 현금청산 대상 부동산이 기부채납 대상에 포함되는지가 분명하지 않으면 기부채납 비과세 대상으로 보기 어렵다 (조심2021지2029).

① (조합) 일반분양분 건축물 원시취득, 용도폐지 정비기반시설 취득, 비조합원용 토지 취득 (대법원2017두66824·2019두43900, 2019두53075, 헌재2011헌바355 참조)

② (조합원) 신축 건축물 원시취득, 부속토지 승계취득

※ 용도폐지 정비기반시설이 신설 정비기반시설로 재편입되는 경우 별도 검토.

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