Ⅳ. 재개발정비사업

재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나, 상업·공업지역 등에서 도시기능 회복·상권활성화를 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업이다. 취득세는 건축물(원시취득 2.8%)과 토지(무상승계 3.5%)를 구분하여 과세한다.

■ 유형과 추진절차

● 유형

① 주택정비형: 민간(신속통합기획·재정비촉진사업) 재개발, 공공재개발

② 도시정비형: 역세권 장기전세주택사업, 역세권 활성화사업

● 추진절차

단계	추진절차
계획수립 단계	사전검토
사업시행 단계	(추진위) 조합설립인가
관리처분 단계	관리처분계획인가
사업완료 단계	준공(입주)

진행: 구역지정 → 조합설립 → 사업시행인가 → 조합원분양신청 → 관리처분 → 철거·착공·분양 → 준공 → 이전고시

■ 단계별 과세방안

구분	취득일	과세표준	세율	감면
건축물	일반분양 — 준공인가일·임시사용승인일	공사비	2.8%	체비지·보류지 감면 (’20년~ 최소납부세제 15%)
	상가 — 준공인가일·임시사용승인일	공사비	2.8%	체비지·보류지 감면 (’20년~ 최소납부세제 15%)
	임대주택 — 준공인가일·임시사용승인일	공사비	2.8%	관리처분계획 주택 75%
토지	일반분양 — 소유권이전고시일 익일	영 계산식	3.5%	체비지·보류지 감면 (’20년~ 최소납부세제 15%)
	상가 — 소유권이전고시일 익일	영 계산식	3.5%	체비지·보류지 감면 (’20년~ 최소납부세제 15%)
	무상양여(사업부지) — 준공인가일	시가인정액	3.5%	대지조성 부동산 75%
	무상양여(신설 정비기반시설) — 준공인가일	시가인정액	3.5%	지특법 §73의2 (조심 비과세)
	임대주택 — 소유권이전고시일 익일	영 계산식	3.5%	관리처분계획 주택 75% (의무임대: 매수, 용적률초과분: 기부채납)
기부채납	공공청사·정비기반시설(단지 내·외) — 준공인가일·임시사용승인일	공사비	2.8%	지특법 §73의2

💡 ’19.5.31. 「지방세법 시행령」 §20⑥ 개정으로 재개발 신축건물 취득시기를 (소유권이전고시일 익일 → 준공인가일 또는 사실상 사용일 중 빠른 날)로 바꾸어 재건축과 일치시켰다.

· 조합원 1가구1주택(일시적 2주택 포함) 감면: 지특법 §74⑤3호
· 조합원의 신축주택 토지면적 > 종전주택 토지면적인 경우, 초과분은 잔금지급일에 승계취득한 것으로 봄 (지법 §7⑯)

■ 최소납부세제 연혁

구분	내용	시행
신설	최소납부세제 신설(지특법 §177조의2) — §74 적용 제외	2015.
§74 포함	§74 적용대상에 포함 (단, §74①·②는 2020.1.1.부터 적용, 부칙 §5 3호)	2016.
§74① 개정·§74③ 신설	도시개발사업 시행자 체비지 §74①→③ 이관(면제→75% 감면), 주택개발사업 시행자 감면 삭제, §74① 최소납부세제 시행	2020.
§74① 제외	조합원 등 환지처분 대상자 취득세 면제 시 최소납부세제 제외	2022.

※ 연도별 개정 상세는 「2장 개정법령 적용요령」 참조.

■ 조합원 지위 승계와 입주권 전매

● 입주권의 개념

도정법 §74 관리처분계획 인가로 신축주택 입주자로 선정된 지위.

· (소득세법) 관리처분계획에 따라 입주자로 선정된 지위 — 주택 수 포함(소법 §88)

· (지방세법) 관리처분계획에 따라 입주자로 선정된 지위. 다만 건축물 멸실 이후부터 조합원입주권을 소유한 것으로 봄 (부동산세제과-2469, 2020.9.17.)

● 입주권 전매 시 취득 구분

시점	대상	취득일	취득원인	과세표준
철거 전	종전부동산	잔금지급일	유상승계	매매금액
철거 후~준공 전	토지	잔금지급일	유상승계	매매금액
준공 후~이전고시 전	주택	소유권보존	유상승계	매매금액

· (청산금 지급) 입주권 매매대금 = 분양금액(권리가액 + 지급한 청산금) + P
· (청산금 수령) 입주권 매매대금 = 분양금액(권리가액 − 지급받은 청산금) + P

💡 (준공인가 후 이전고시 전) 조합원 지위 유상승계 시 — 원조합원은 원시취득, 승계조합원은 신축주택 유상승계취득으로 과세. 무상승계는 과세체계 동일, 세율만 무상승계 세율 적용.

■ 준공 시 조합원 건축물 과세표준 (관리처분 시점별)

구분	’22.12.31. 이전 관리처분	’23.1.1. 이후 관리처분
원조합원	건축물·토지 구분 없이 면제 (단, 청산금 과세)	총공사비 × 분양건축물면적 ÷ 총건축물면적
승계조합원	승계취득 가액 제외하고 과세	좌동

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